Coeficientes de Abatimiento Excel – Plantilla Gratis (2026)
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Fiscalidad Inmobiliaria
Ganancia Patrimonial Excel - Plantilla Gratis
Plantilla para calcular la ganancia patrimonial de la venta de inmuebles en IRPF, con costes, exenciones y cuota estimada.
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Esta plantilla Excel calcula la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble en el IRPF y te deja ver la ganancia bruta, la ganancia neta, la parte exenta por vivienda habitual y la cuota estimada a pagar. Incluye una hoja de ventas, un resumen automático y tablas de ayuda para no perder gastos, amortización ni datos catastrales.
Está pensada para un casero que vende un piso, una pareja que liquida su primera vivienda o una agencia que quiere cerrar operaciones con números claros. En vez de hacer cuentas sueltas, centralizas fecha de compra, fecha de venta, precio, gastos, plusvalía municipal y tipo estimado del impuesto en una sola hoja.
Principales ventajas de esta plantilla Excel
- Calculas la ganancia bruta y la ganancia neta de cada venta sin rehacer fórmulas a mano.
- Integra gastos de compra, gastos de venta, mejoras y amortización para afinar el coste real.
- Te ayuda a detectar cuánto de la ganancia puede quedar exento por vivienda habitual.
- Conservas el control de la referencia catastral, el NIF/CIF y la naturaleza fiscal de cada inmueble.
- Ves una estimación de la cuota de IRPF antes de preparar el modelo 100.
- Sirve para una cartera pequeña de 1 a 10 inmuebles con un formato claro y rápido de rellenar.
- Reduce errores típicos como olvidar la plusvalía municipal, las reformas o los gastos de compra.
Guía paso a paso
- Abre la hoja Ventas_IRPF y crea una línea por cada inmueble vendido. Rellena fechas, precio de compra, precio de venta y datos identificativos.
- Introduce los gastos de compra, gastos de venta, mejoras y amortización si el inmueble estuvo alquilado. Así la base de cálculo queda completa.
- Marca la naturaleza fiscal y la exención por vivienda habitual cuando proceda. Eso cambia la ganancia sujeta a IRPF.
- Revisa el Resumen_IRPF para ver totales por operación y el impacto fiscal conjunto. Te sirve para preparar la declaración.
- Consulta Tablas_Ayuda si dudas con campos, criterios o importes de referencia. Ahí tienes las claves para no dejar casillas vacías.
- Lee Instrucciones antes de cerrar la venta o de preparar el modelo 100. Es la forma más rápida de evitar descuadres.
- Si haces varias ventas al año, duplica la línea y mantén el mismo criterio de registro. Eso te ahorra tiempo y evita comparaciones mal hechas.
Funciones incluidas
Hoja principal con columnas para compra, venta, gastos y resultado fiscal de cada inmueble.
Cálculo automático de ganancia bruta, coste total actualizado y ganancia sujeta a IRPF.
Campo específico para la plusvalía municipal y para las mejoras y reformas que aumentan el coste.
Registro de vendedor, NIF/CIF, dirección, municipio y referencia catastral.
Resumen con totales para revisar el impacto de varias operaciones en un solo vistazo.
Tablas de ayuda para interpretar conceptos fiscales y no mezclar compra, venta y amortización.
Bloque de instrucciones para trabajar con la plantilla sin perder trazabilidad de cada operación.
Quién usa una plantilla Excel para la ganancia patrimonial en España
Esta hoja la usa sobre todo quien vende una vivienda y quiere llegar a la declaración con los números cerrados. Un casero con un piso comprado por 180.000 € y vendido por 230.000 € no quiere descubrir en junio que ha olvidado 12.000 € de gastos entre notaría, reforma y venta.
También la usan parejas que venden su primera vivienda antes de comprar otra y agencias que preparan la documentación fiscal del cliente. Si en una misma cartera llevas 3 operaciones, una sola tabla bien montada te evita rehacer cálculos y te ayuda a comparar resultados reales.
Cuándo te hace falta de verdad
El momento crítico es la venta, pero el dato bueno se construye mucho antes: fecha de compra, escrituras, mejoras y amortización si el inmueble estuvo alquilado. En un piso que generó 850 € al mes durante 6 años, la amortización fiscal ya te cambia la ganancia y no conviene dejarla fuera.
Qué ves en las capturas de la plantilla
La imagen 1 muestra la hoja Ventas_IRPF, con columnas para precio de compra, gastos, plusvalía municipal, ganancia neta y cuota estimada. La imagen 2 enseña el Resumen_IRPF, pensado para ver totales por operación sin revisar línea a línea.
Qué dice el IRPF sobre la venta de vivienda y sus costes
La ganancia patrimonial por venta de inmueble tributa en el IRPF dentro de la base del ahorro, y la declaración se prepara en el modelo 100. Si compras por 200.000 € y vendes por 260.000 €, la ganancia no es 60.000 € sin más: primero restas gastos de compra, mejoras, gastos de venta y, si procede, amortización.
En vivienda habitual puede existir exención por reinversión si cumples el plazo legal de dos años y reinviertes el importe en otra vivienda habitual. Para un vendedor con 40.000 € de ganancia, esa diferencia entre tributar o no tributar puede mover varios miles de euros en la cuota final.
Gastos que sí cambian el cálculo
En la práctica, el coste fiscal se apoya en notaría, registro, honorarios de agencia, ITP o IVA y AJD si fue una compra sujeta a ese régimen, además de mejoras documentadas. La amortización del 3% anual sobre el mayor del valor catastral de la construcción o el coste de adquisición, cuando el inmueble estuvo alquilado, también baja el valor fiscal pendiente.
La postura técnica que suelo tomar
Yo prefiero cerrar el cálculo con todos los justificantes antes de presentar el modelo 100, aunque sean importes pequeños. Un gasto de 1.200 € olvidado puede subir la ganancia y hacerte pagar más de lo que tocaba; en la base del ahorro, cada euro bien metido cuenta.
Dónde se suelen cometer los fallos que encarecen la venta
El error más caro es poner solo el precio de compra y el precio de venta y pensar que ya está. Con ese atajo, una venta de 230.000 € sobre una compra de 180.000 € parece dar 50.000 € de ganancia, cuando a menudo el resultado fiscal real baja bastante por gastos, reformas y amortización.
Otro fallo habitual es olvidar la plusvalía municipal o meterla donde no toca. Si el ayuntamiento gira 2.800 € y no lo registras, el coste total actualizado queda inflado y la cuota estimada del IRPF también.
Lo que pasa cuando mezclas compra y venta
Hay quien mete en el mismo saco los gastos de adquisición, los de la venta y las reformas posteriores. Eso hace que luego no puedas distinguir qué suma al coste y qué afecta al resultado final, y en una cartera de 5 inmuebles el descuadre se multiplica en segundos.
La amortización mal tratada sale cara
Si el piso estuvo alquilado y no incorporas la amortización acumulada, el valor fiscal de adquisición queda más alto de lo que realmente permite Hacienda. En un alquiler de 850 € al mes durante 8 años, un cálculo mal hecho puede mover varios miles de euros y dejarte una declaración más alta de la que corresponde.
Cómo convertir esta hoja en parte de tu cierre fiscal anual
La forma más práctica es usar la plantilla en dos momentos: cuando firmas la venta y cuando preparas la declaración del IRPF. Si lo dejas para junio, ya vas tarde para buscar escrituras, recibos de obra o facturas de agencia.
Yo la conectaría con una rutina fija: cerrar datos al vender, revisar totales al acabar el trimestre y repasar todo antes del modelo 100. Así no dependes de memoria y no repites cálculos en una libreta o en mensajes sueltos.
Atajos que ahorran tiempo
- Duplica la línea de una operación anterior si vendes otro inmueble con campos parecidos.
- Usa validación de datos para que la fecha, el tipo de inmueble y la naturaleza fiscal no queden escritos de forma distinta.
- Aplica formato condicional para marcar importes en blanco o una ganancia sujeta a IRPF negativa.
Cuándo Excel se queda corto
Si gestionas decenas de ventas, varias sociedades o necesitas cruces con CRM, contabilidad o expedientes, ya no estás en un Excel de control, sino en una base de datos operativa. Para 1, 3 o 10 operaciones, esta plantilla es suficiente; para 100 expedientes vivos, te conviene un software de gestión inmobiliaria.