Valoración comparativa Excel - Plantilla Gratis

1. Completa la hoja Inmueble objetivo con el ID, fecha, dirección, municipio, código postal, referencia catastral y características del piso.
2. Revisa especialmente la superficie construida, los dormitorios, baños, planta, ascensor, terraza, garaje y estado de conservación.
3. Abre Comparables y registra cada anuncio o venta con ID, fecha de observación, dirección, fuente, superficies, características y precio anunciado.
4. Introduce también las observaciones que permitan justificar la selección, como una reforma reciente, una plaza de garaje o una terraza.
5. No sobrescribas las columnas calculadas R a W ni Y: muestran precio ajustado, €/m², diferencia de superficie, ajuste, peso, valor ponderado y €/m² objetivo.
6. Consulta Resumen para revisar precio recomendado, rango, €/m², número de comparables, confianza y recomendación operativa.
7. Antes de presentar el informe, contrasta que las viviendas sean realmente comparables y conserva la fuente y la fecha de cada observación.

La valoración comparativa de mercado la utiliza sobre todo la agencia inmobiliaria antes de presentar una nota de encargo. También resulta práctica para un propietario con un piso en Valencia que quiere decidir si publica, para un inversor que estudia una compra y para una pareja que contrasta el precio pedido antes de solicitar una hipoteca.

En la hoja Inmueble objetivo (imagen 1) introduces la ficha concreta: Valencia, código postal 46004, 78 m² útiles, 92 m² construidos, tres dormitorios, dos baños, cuarta planta, ascensor, terraza de 8 m² y garaje. Esa precisión evita comparar un piso interior de 70 m² con un ático reformado de 110 m² solo porque estén en el mismo barrio.

El momento adecuado para preparar la cifra

Una agencia debería completar la hoja antes de la visita de captación y actualizarla justo antes de publicar. El mercado cambia; un anuncio observado el 15/05/2026 no tiene el mismo valor informativo que otro de hace diez meses, especialmente si han cambiado los tipos hipotecarios o la oferta disponible.

En Comparables (imagen 2) puedes registrar hasta la fila 101 anuncios o ventas de viviendas parecidas en Valencia y municipios cercanos. La ficha de ejemplo contiene Calle Sueca 18, 88 m² construidos y 289.000 € anunciados; otro comparable de Calle Jesús 41 figura con 95 m² y 305.000 €. Son datos de muestra, no una tasación oficial.

Qué aporta el resumen a una decisión comercial

La hoja Resumen (imagen 3) transforma la tabla en una conversación clara con el propietario: precio objetivo, mínimo, máximo, €/m² y confianza. Si el piso de 92 m² se sitúa alrededor de 3.000 €/m², el orden de magnitud sería 276.000 €; la plantilla permite sustituir esa aproximación por la media ajustada de los comparables realmente cargados.

La hoja Instrucciones (imagen 4) explica qué celdas son editables y qué columnas contienen fórmulas. Mi postura es clara: para una captación residencial sencilla, es mejor una muestra de 8 comparables bien elegidos que 30 anuncios de barrios y calidades mezclados.

Esta plantilla produce una estimación comercial basada en comparables; no sustituye la tasación hipotecaria regulada ni acredita por sí sola el valor de garantía ante un banco. La entidad puede exigir una valoración realizada por una sociedad homologada y revisar cargas, superficie registral, situación urbanística y documentación del inmueble.

En la hoja Inmueble objetivo conviene comprobar la referencia del Catastro, la superficie construida y la correspondencia con la nota simple del Registro de la Propiedad. Si el Catastro refleja 92 m², pero la escritura solo acredita 84 m², no debes presentar la cifra de Excel como si ambas superficies fueran intercambiables.

Precio anunciado no significa precio de cierre

Comparables recoge el precio anunciado (€) en la columna Q y calcula el precio ajustado (€) en la columna R. La diferencia importa: un piso publicado por 289.000 € puede cerrar, por ejemplo, un 4% por debajo, en 277.440 €. El libro no aplica una rebaja general de mercado; por eso debes distinguir anuncios, operaciones conocidas y observaciones de la fuente.

La columna U incorpora ajustes predeterminados: 3.000 € por ascensor, 12.000 € por garaje, 900 € por cada m² de terraza y 15.000 € para estado reformado o menos 18.000 € si figura A reformar. Son reglas técnicas de esta plantilla, no baremos legales ni una valoración universal. Úsalos como hipótesis homogéneas para toda la muestra.

Cómo leer el €/m² sin engañarte

La columna S divide el precio anunciado entre la superficie construida del comparable. El Resumen muestra media y mediana de €/m² y la hoja Inmueble objetivo calcula el €/m² objetivo dividiendo la media de precios ajustados entre los 92 m² construidos del ejemplo.

Para una vivienda nueva, además del precio comercial existen IVA del 10% y AJD, normalmente entre el 1% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En segunda mano, el comprador afronta ITP, habitualmente entre el 6% y el 10%. Esos impuestos no forman parte de los cálculos del libro, así que no debes sumarlos al precio objetivo.

El fallo que más he visto en agencias es mezclar en la misma muestra anuncios de un piso reformado con viviendas A reformar. En el libro, la diferencia prevista es de 15.000 € frente a menos 18.000 €; sobre un inmueble de 250.000 €, un error de 33.000 € equivale al 13,2% y puede colocar la recomendación fuera del tramo razonable.

Superficies que no son comparables

Otro descuadre aparece al usar superficie útil en un piso y construida en otro. Un comparable de 88 m² construidos anunciado a 289.000 € equivale a 3.284,09 €/m²; si lo divides por 75 m² útiles obtienes 3.853,33 €/m². La diferencia aparente es de 569,24 €/m² sin que haya cambiado el precio.

La fórmula de la columna T compara la superficie construida del comparable con los 92 m² del inmueble objetivo. Si introduces 120 en lugar de 102 m², el peso puede caer del 0,75 al 0,50 y reducir artificialmente su influencia. Revisa unidades y separadores antes de aceptar el resultado.

Equipamiento que se olvida y luego se paga

Un garaje marcado como No cuando sí existe resta 12.000 € del ajuste frente a otro piso equivalente. Una terraza de 8 m² omitida deja fuera 7.200 € con el criterio de 900 €/m². En una negociación de 280.000 €, dos omisiones de ese tipo pueden explicar 19.200 € de diferencia, casi un 6,9%.

También es frecuente copiar el mismo anuncio dos veces con ID distintos. La media no detecta duplicados: si repites un precio ajustado de 300.000 € cuatro veces entre ocho registros, ese inmueble pesa como la mitad de la muestra. Mantén el ID, dirección, fuente y fecha; si no puedes verificar que son observaciones independientes, elimina la repetición.

No presentes una confianza alta solo porque haya ocho filas. Resumen la clasifica como alta desde 8 comparables, pero la calidad depende de la actualidad, ubicación, estado y fiabilidad de cada dato. Una muestra homogénea de cinco operaciones puede ser más útil que ocho anuncios sesgados al alza.

La plantilla funciona mejor si la vinculas a un momento fijo del proceso comercial. Yo la usaría el mismo día de la visita de captación para anotar características y otra vez antes de publicar, cuando ya has comprobado la nota simple, el último IBI y el certificado energético.

Una revisión breve antes de cada precio

• Comprueba una vez por semana los anuncios activos que sirven de referencia y anota su fecha de observación.
• Duplica mentalmente el criterio, no los datos: revisa que cada comparable tenga municipio, superficie construida, precio y fuente.
• Antes de enseñar el resultado, filtra la lectura por estado: no uses una media de reformados y viviendas A reformar sin explicar la mezcla.
• Guarda una copia con el ID de valoración y la fecha, por ejemplo VCM-2026-001 del 07/09/2026.

En Comparables hay validación de fecha y listas para ascensor, garaje y estado, lo que reduce errores de escritura como Sí, SI o afirmativo. Las columnas calculadas dejan en blanco muchas operaciones cuando faltan ID, precio o superficie; no rellenes esos resultados a mano, corrige la entrada.

Cuándo dejar de trabajar solo con Excel

Para un propietario con uno o dos pisos o una agencia que prepara unas pocas valoraciones al mes, este flujo es suficiente. Si gestionas 40 captaciones mensuales, varias oficinas o miles de anuncios históricos, necesitarás un software que centralice fuentes, versiones, permisos y actualización de comparables.

Mi criterio práctico es pasar de Excel cuando dedicas más de 30 minutos por valoración a localizar datos repetidos o cuando dos comerciales mantienen precios distintos para el mismo inmueble. Hasta entonces, una reunión semanal de 20 minutos para revisar las nuevas filas y el Resumen mantiene el método bajo control.