Checklist de Documentos para Comprar Vivienda Excel – Plantilla Gratis (2026)
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Comparativa Pisos Excel - Plantilla Gratis
Plantilla para comparar pisos de compra, calcular costes, desviación y rentabilidad bruta con datos de cada inmueble.
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Esta plantilla Excel sirve para comparar varios pisos en compra en una sola tabla, calcular el coste total de adquisición y ver qué vivienda se ajusta mejor a tu objetivo. Incluye hojas para introducir datos, fijar parámetros, resumir resultados y seguir las instrucciones de uso.
La hoja Comparativa_Pisos concentra la información de cada inmueble: precio oferta, superficie, ITP estimado, gastos notariales y reforma, además de la desviación frente a tu precio máximo objetivo. La hoja Parámetros te permite trabajar con supuestos comunes y la hoja Resumen ordena la comparación para decidir con números, no con sensaciones.
Es útil si estás mirando tu primera vivienda, si comparas dos o tres pisos para invertir o si quieres llegar a una visita con una cifra clara de cuánto te cuesta realmente cada opción. Con un piso de 180.000 € y 12.000 € de gastos, no compras por 180.000 €, compras por 192.000 €: esa es la diferencia que esta plantilla deja visible.
Principales ventajas de esta plantilla Excel
- Compara varios pisos en una sola tabla con campos homogéneos y sin mezclar notas sueltas.
- Calcula el coste total compra sumando precio, ITP, notaría, registro y reformas estimadas.
- Te ayuda a fijar un precio máximo objetivo para no sobrepagar en una visita o una puja.
- Muestra la desviación vs objetivo en euros y en porcentaje para ver rápido qué viviendas se salen del presupuesto.
- Incluye una estimación de rentabilidad bruta para quien compra con mentalidad inversora.
- Reduce errores al trabajar con datos de varios inmuebles, barrios y estados de conservación en la misma hoja.
- Está pensada para usarla antes de reservar, pedir la nota simple o cerrar la operación con la compra ya encajada.
Guía paso a paso
- Abre la hoja Comparativa_Pisos y completa una fila por inmueble desde la fila 13, que es donde debes empezar a introducir datos nuevos.
- Rellena los campos manuales en amarillo: superficie, habitaciones, planta, ascensor, precio oferta y estado del piso. Así mantienes la tabla limpia y comparable.
- Ve a Parámetros y ajusta los supuestos de compra: ITP, gastos notariales, registro y el criterio que uses para la reforma estimada.
- Revisa que el coste total compra se actualiza con la suma de precio y gastos, y compara la desviación frente a tu objetivo.
- Ordena los pisos por desviación, rentabilidad o estado objetivo para decidir cuál merece seguir en negociación y cuál descartar.
- Consulta la hoja Resumen para ver la comparación final y la hoja Instrucciones si necesitas recordar el flujo de trabajo.
- Duplica la plantilla cuando empieces una nueva búsqueda y conserva el histórico de pisos ya descartados para no repetir visitas innecesarias.
Funciones incluidas
Tabla con columnas para identificación del inmueble, ubicación, superficie, habitaciones y extras como ascensor, garaje y trastero.
Campos de coste con precio oferta, ITP estimado, gastos notariales y reformas para ver el desembolso real.
Cálculo automático del precio €/m² para comparar pisos de tamaños distintos con un criterio homogéneo.
Control de desviación vs objetivo en euros y porcentaje para saber si un piso entra o se sale del presupuesto.
Estimación de rentabilidad bruta anual para compras orientadas a inversión.
Hoja de parámetros para centralizar supuestos y evitar tocar las fórmulas de cada fila.
Hoja de resumen e instrucciones para que la decisión quede ordenada y fácil de revisar.
Cómo comparar pisos de compra sin mezclar emociones y números
Cuando comparas dos o tres viviendas, el problema no suele ser encontrar anuncios: el problema es ponerlos en la misma escala. Un piso de 155.000 € con 8.500 € de gastos no compite igual que uno de 168.000 € con 14.000 € de reforma, aunque el precio de escaparate parezca más bajo.
La hoja Comparativa_Pisos está pensada para eso. Te deja ver en una sola fila el precio de oferta, el coste total, el precio por metro cuadrado y la distancia al objetivo que tú hayas marcado.
Quién la usa de verdad
La usa la pareja que está comprando su primera vivienda y tiene que decidir antes de pedir la hipoteca. También el pequeño inversor que mira un piso de 850 € de renta mensual y quiere saber si el precio encaja con su rentabilidad, o el agente inmobiliario que compara tres inmuebles similares en el mismo barrio.
Qué decisión te ayuda a tomar
Si un piso de 90 m² cuesta 210.000 € y otro de 78 m² cuesta 198.000 €, el segundo no es necesariamente más barato. Si al primero le sumas 13.000 € de ITP, notaría y registro, y al segundo 18.000 € por reforma, la foto cambia por completo.
Ahí es donde esta plantilla aporta valor: convierte comparaciones confusas en una lista de compra clara, con una postura técnica sencilla. Yo prefiero decidir siempre con el coste total compra y no con el precio de anuncio, porque ahí es donde se esconden los errores caros.
Qué gastos de compra debes llevar controlados en España
En una compra de segunda mano en España, el precio de venta es solo una parte del gasto real. A ese importe le sumas el ITP, que suele moverse entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, además de notaría, registro y, si hace falta, reforma.
Si compras por 180.000 € y tu ITP es del 8%, ya llevas 14.400 € solo en impuesto. Si añades 1.200 € de notaría y registro y 7.000 € de pintura, cocina o baño, el coste real sube a 202.600 €.
Por qué conviene separarlo por partidas
La plantilla no mezcla todo en un único número porque eso te impide ver dónde se va el dinero. El campo de gastos notariales y registro te sirve para meter una estimación prudente, mientras que la reforma estimada te deja reservar un margen distinto según el estado del piso.
Qué miraría yo antes de cerrar una comparativa
Primero, el precio total. Después, la desviación frente a tu objetivo, porque un piso que parece encajar puede salirse 15.000 € solo al sumar impuestos y gastos.
Si estás valorando una vivienda para alquilar, la comparación debería incluir también la renta esperada: por ejemplo, una renta de 850 € al mes son 10.200 € al año, y eso te permite medir la rentabilidad bruta con más criterio que mirando solo el anuncio.
Los fallos que te hacen comprar más caro de lo que crees
El error más habitual es comparar precios de anuncio como si fueran el precio final. Un piso que parece 12.000 € más barato puede acabar costando 5.000 € más si tiene una reforma pendiente, un ITP más alto o unos gastos de cierre peor estimados.
Otro fallo clásico es no revisar la diferencia entre superficie útil y superficie construida. En un piso de 84 m² construidos con 72 m² útiles, el precio por metro cuadrado cambia bastante, y si no lo ves en la tabla puedes pensar que estás comprando mejor de lo que realmente compras.
Lo que cuesta un cálculo mal hecho
Si olvidas 9.000 € de reforma en una compra de 175.000 €, tu presupuesto ya nace desviado un 5,1%. Eso puede obligarte a pedir más hipoteca, alargar plazo o dejar la vivienda sin amueblar y sin fondo para incidencias.
También se nota cuando comparas rentabilidad sin contar gastos de adquisición. Un piso que da 8.400 € de renta anual sobre 160.000 € parece rendir un 5,25%, pero si el coste real sube a 176.000 €, la rentabilidad baja al 4,77%.
Mi postura técnica
Yo soy partidario de calcular siempre con el coste total y no con el precio del anuncio. Es más lento al principio, pero te evita decisiones erróneas y te ayuda a descartar pronto los pisos que solo parecen buena compra en la foto.
Cómo convertir la comparativa en una rutina de compra útil
Esta plantilla funciona de verdad cuando la usas como lista viva de seguimiento, no como archivo que abres una vez y olvidas. Lo más práctico es actualizarla cada vez que entra un piso nuevo y revisar la tabla antes de cada visita o antes de hacer una oferta.
Si miras cinco viviendas al mes, en dos meses ya tienes diez filas comparables y una idea clara de qué zonas, tamaños y rangos de precio te encajan. Ese volumen ya permite ver patrones, por ejemplo si siempre te estás yendo 10.000 € por encima del objetivo por culpa de la reforma.
Hábitos que sí funcionan
- Duplica la comparativa cada mes o cada búsqueda nueva para no pisar datos antiguos.
- Usa la misma estructura de campos en todos los inmuebles para no comparar peras con manzanas.
- Revisa la hoja justo después de una visita, mientras aún tienes frescos los detalles del estado del piso.
Cuándo te quedas pequeño con Excel
Si gestionas 20 o 30 pisos al mismo tiempo, o trabajas en equipo con varias personas cambiando la misma hoja, ya empiezas a necesitar algo más que Excel. En ese punto, un software de gestión inmobiliaria o una base de datos compartida te da mejor trazabilidad, pero para comparar unas pocas compras esta plantilla es suficiente y más rápida.