Amortización 3% Excel - Plantilla Gratis

1. Rellena la hoja Datos_Alquiler con el propietario, el inquilino, la referencia catastral y las fechas del contrato. Si tienes varios pisos, usa una fila por inmueble.
2. Introduce el precio de compra, el valor del suelo y el valor de la construcción. Con esos datos se calcula la base de la amortización y se evita aplicar el 3% sobre el terreno.
3. Completa la renta mensual, la fianza, el IBI, la comunidad, el seguro, los intereses y el resto de gastos del año. Así obtienes el total deducible sin sumar a mano.
4. Revisa la columna de ingreso anual y la de rendimiento neto previo. Te sirve para saber qué piso aporta más rentabilidad antes de pasar al IRPF.
5. Comprueba si el alquiler es vivienda habitual del inquilino. Si lo es, la reducción del 60% puede cambiar mucho la base imponible estimada.
6. Consulta la hoja Resumen_Fiscal para ver el resultado agregado y la hoja Guia_Fiscal si necesitas recordar la lógica de cálculo o el criterio fiscal aplicado.

Esta plantilla la usa el casero que declara una sola vivienda en su IRPF, pero también el pequeño propietario con dos o tres pisos que quiere saber qué inmueble le deja más margen después de gastos. En la práctica, el momento de usarla llega al cerrar el ejercicio, cuando recopilas rentas, recibos de comunidad, IBI y seguros antes de preparar el modelo 100.

La hoja Datos_Alquiler (imagen 1) está pensada para eso: un registro por inmueble con dirección, referencia catastral, fecha de compra, valor del suelo, valor de la construcción y meses alquilados. Si tienes un piso alquilado por 850 € al mes durante 12 meses, son 10.200 € de ingreso anual; a partir de ahí, el 3% bien calculado marca la diferencia entre tributar de más o ajustar la base imponible.

Cuándo entra en juego en la práctica

No se rellena solo el día de la firma. Lo normal es actualizarlo al cobrar la última renta del año, al reunir los recibos de la comunidad o cuando haces la previsión fiscal de diciembre para no llevarte sorpresas en la renta de junio.

Qué ve de un vistazo la hoja principal

La imagen 1 muestra una tabla larga y ordenada con columnas de datos personales, contrato, importes y cálculo fiscal. La imagen 2 enseña el panel resumen, útil si gestionas varios alquileres y quieres ver en segundos el total de gastos deducibles y la base imponible estimada.

Ejemplo realista de uso

Un propietario con 3 viviendas puede tener, por ejemplo, 2.550 € mensuales de rentas brutas y un piso con 1.200 € de IBI, 900 € de comunidad y 700 € de seguro y reparaciones. Sin una hoja así, es fácil mezclar importes y acabar imputando mal la amortización.

En alquiler de vivienda, la LAU fija la fianza obligatoria de 1 mensualidad y su depósito en el organismo autonómico, y eso conviene dejarlo reflejado junto al resto de datos del contrato. Fiscalmente, el alquiler genera rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF y se declara en el modelo 100, donde la amortización del 3% anual entra como gasto deducible junto con comunidad, IBI, seguro e intereses.

La regla práctica es sencilla: para la edificación puedes tomar el 3% anual sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el coste de adquisición de la parte construida, excluyendo el suelo. Si compras un piso por 180.000 €, de los que 40.000 € son suelo y 140.000 € construcción, la amortización fiscal anual sería 4.200 €; si el valor catastral de la construcción fuese mayor, usarías esa base.

La cifra que de verdad importa

El 3% no es decorativo: en un alquiler de 850 € al mes, la amortización puede comerse una parte relevante del rendimiento neto previo y bajar bastante la base imponible. Por eso esta plantilla separa suelo y construcción desde el principio, para no meter un cálculo inválido que luego Hacienda te discuta.

Gastos que sí deben quedar bien encajados

Además de la amortización, la ficha recoge gastos deducibles como IBI, comunidad, seguro de hogar, intereses hipotecarios y reparaciones. Si un piso tiene 1.100 € de comunidad anual y 650 € de seguro, esos importes no se dejan para memoria: se suman y se comparan con el ingreso anual para ver el rendimiento real.

Postura técnica clara

En la práctica, amortizar bien siempre compensa más que improvisar. Un cálculo conservador y documentado te da una base limpia para el IRPF; uno aproximado suele acabar en ajustes, y eso no merece la pena por ahorrarte cinco minutos.

El fallo más caro es aplicar el 3% sobre todo el precio de compra, como si el suelo también se amortizara. Si un piso costó 200.000 € y 60.000 € eran suelo, calcular el 3% sobre 200.000 € en vez de sobre la construcción puede inflar el gasto deducible en 1.800 € al año; en una comprobación de Hacienda, ese error te obliga a regularizar y devolver cuota más intereses.

Olvidar el límite y mezclar gastos

Otro error muy habitual es meter reparaciones, intereses y amortización sin revisar el límite conjunto de determinados gastos respecto a la renta íntegra del arrendamiento. Si el piso ingresa 10.200 € al año y los gastos suben rápido, conviene separar lo que es conservación, lo que es financiación y lo que es amortización para no perder trazabilidad.

No cuadrar la fianza y el resto del expediente

También se ve mucho la fianza no depositada en el organismo autonómico, o el dato puesto en la hoja pero sin comprobar el recibo. Una fianza de 850 € no es un importe enorme, pero si el expediente está desordenado, la revisión completa del alquiler se complica y te hace perder tiempo en lugar de resolverlo en una tarde.

Lo que cuesta un cálculo flojo

Una amortización mal calculada no solo puede alterar la base imponible estimada; también te desordena el resto de la declaración. Y cuando la cartera tiene 3 o 4 inmuebles, un fallo pequeño repetido varias veces acaba siendo un problema grande de seguimiento y de criterio fiscal.

Mi recomendación práctica

Yo prefiero una hoja que fuerce a introducir valor del suelo, valor de construcción y fechas antes que una fórmula brillante pero opaca. Es mejor dedicar 2 minutos más a la carga inicial que corregir 2 años después un cálculo que ya no sabes de dónde salió.

La forma más fácil de que la plantilla no muera a los dos usos es enlazarla a una rutina fija: cierre de diciembre, preparación de la renta en primavera o revisión del contrato en su aniversario. Si la abres siempre el mismo día, pasas de usar un Excel suelto a tener un control anual de verdad.

Rutina simple que sí funciona

• Duplica la fila o la hoja del año anterior y cambia solo los importes nuevos.
• Actualiza la renta mensual, el IBI y la comunidad en cuanto tengas los recibos.
• Revisa si el inquilino sigue en vivienda habitual para aplicar o no la reducción del 60%.
• Bloquea campos sensibles con validación de datos para no ensuciar la tabla con errores de escritura.

Si gestionas 5 pisos, una rutina mensual te ahorra bastante más que trabajar a salto de mata: 5 fichas bien mantenidas son 5 cálculos de amortización coherentes y una visión clara de la rentabilidad.

Cuándo Excel se te queda corto

Cuando tienes muchas incidencias, varios copropietarios o necesitas seguimiento de cobros y vencimientos, Excel empieza a quedarse pequeño. En ese punto suele compensar pasar a un software de gestión inmobiliaria; mientras no llegues ahí, esta plantilla te sirve para mantener el control con coste cero y sin perder precisión.

Atajo útil para no repetir trabajo

La mejor práctica es copiar la estructura del ejercicio anterior y actualizar solo lo que cambia: meses alquilados, gastos reales y fecha de cierre. Así mantienes el historial, comparas ejercicios y llegas a la declaración con los números ya depurados.