Rentabilidad vacacional Excel - Plantilla Gratis

1. Abre la hoja Parámetros y revisa ocupación por defecto, comisión de plataforma, limpieza, gestión, noches disponibles y umbrales de rentabilidad.
2. En Apartamentos, introduce un inmueble por fila: ID, titular, NIF, dirección, municipio, comunidad autónoma, referencia catastral, licencia y fecha de adquisición.
3. Completa la inversión con precio de compra, gastos de compra y reforma o mobiliario. La columna Inversión total se calcula automáticamente.
4. Introduce precio medio por noche, noches disponibles y ocupación estimada. La plantilla calcula las noches reservadas y los ingresos brutos anuales.
5. Registra comisiones, limpieza, suministros, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión y otros gastos deducibles.
6. Comprueba beneficio neto, rentabilidad bruta, rentabilidad neta, ROI y estado de rentabilidad en las últimas columnas de Apartamentos.
7. Consulta Dashboard para revisar los totales de la cartera y utiliza Instrucciones para verificar licencia, seguro, comunidad y obligaciones administrativas.

La hoja resulta útil para un propietario que está valorando comprar un apartamento, para un casero que ya explota una vivienda por noches y para una agencia que compara varias oportunidades. También sirve a un pequeño inversor con tres viviendas que necesita dejar de mezclar ingresos de plataformas con gastos de cada inmueble.

Antes de comprar o reformar

Supón un apartamento con precio de compra de 315.000 €, gastos de compra de 26.500 € y reforma y mobiliario de 32.000 €. La hoja Apartamentos suma 373.500 € de inversión total. Con 165 € por noche, 365 noches disponibles y una ocupación estimada del 72%, calcula 262,8 noches reservadas y unos 43.362 € de ingresos brutos anuales.

Ese cálculo permite probar escenarios antes de firmar arras: si reduces la ocupación al 55% o subes el precio medio a 185 €, el beneficio cambia sin tocar la estructura. Mi postura es clara: no compraría basándome solo en la facturación bruta; miraría primero el ROI después de plataforma, limpieza, suministros, comunidad, IBI y gestión.

Durante la explotación

El propietario debe actualizar los gastos al menos una vez al trimestre, especialmente cuando cambian la comisión de la plataforma, el coste de limpieza o el seguro. Una agencia puede introducir varios apartamentos de Madrid, Barcelona o Málaga y comparar su rentabilidad neta media desde Dashboard.

La imagen 1 muestra los campos operativos: identificación, inversión, precio por noche, ocupación, ingresos y gastos. La imagen 3 consolida las filas y muestra gráficos de beneficio, gastos y rentabilidad por municipio, pero no incorpora gráficos nuevos ni financiación hipotecaria.

Para decidir el siguiente paso

Una pareja que analiza comprar un turístico puede introducir una inversión hipotética y comprobar si el rendimiento supera el 6% configurado como objetivo. Si el resultado es menor, debe negociar el precio, revisar la ocupación prevista o descartar la operación; no confundir una expectativa comercial con una rentabilidad calculada.

La rentabilidad de la plantilla es operativa: no calcula automáticamente el IRPF, el IVA, la financiación ni la tributación particular del titular. En Parámetros, la reducción del IRPF del alquiler vacacional aparece expresamente como un dato que no se aplica automáticamente, porque el tratamiento depende del uso, los servicios prestados y la normativa fiscal aplicable.

Fiscalidad de los ingresos

Si el propietario explota el inmueble sin servicios propios de la industria hotelera, normalmente analiza el rendimiento del capital inmobiliario en el modelo 100. La reducción del 60% asociada al arrendamiento de vivienda habitual no debe trasladarse automáticamente a una estancia turística. Si presta servicios propios de hostelería, la calificación puede cambiar y también la obligación de repercutir IVA.

Por ejemplo, 43.362 € de ingresos brutos no equivalen a 43.362 € de rendimiento fiscal: de ahí pueden salir 6.504,30 € de comisión si aplicas el 15%, 3.000 € de limpieza si hay 55 reservas a 55 €, además de suministros, comunidad, IBI, seguro y mantenimiento. La hoja refleja el análisis operativo, no una liquidación tributaria.

Compra, licencia y comunidad

En una vivienda usada debes presupuestar el ITP, que suele situarse entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. En obra nueva se revisan el IVA del 10% y el AJD, normalmente entre el 1% y el 1,5%, además de notaría y Registro. En el ejemplo de 315.000 €, un ITP del 6% serían 18.900 €, aunque el importe real se determina conforme a la normativa aplicable y la base fiscal correspondiente.

Antes de publicar, comprueba licencia turística, certificado energético, posible cédula de habitabilidad y las reglas autonómicas y municipales. La Ley de Propiedad Horizontal puede limitar la actividad turística mediante los acuerdos y mayorías exigidos; la comunidad también puede reclamar cuotas o derramas. Incluye esas incidencias en Observaciones fiscales y legales.

El fallo más caro suele estar en presentar una ocupación optimista como si fuera un dato contratado. Un apartamento con 365 noches y un 82% de ocupación genera 299,3 noches teóricas; si en realidad ocupa el 62%, pierde 73 noches. A 165 € por noche son 12.045 € menos de facturación bruta antes de contar comisiones.

Gastos que se quedan fuera

Otro descuadre habitual es introducir solo la comisión de plataforma y olvidar la limpieza, los suministros o la gestión. Con una comisión del 15% sobre 43.362 €, el coste es 6.504,30 €. Si además pagas 55 € de limpieza por 66 reservas, sumas 3.630 €; excluir ambas partidas mejora artificialmente el beneficio en 10.134,30 €.

También he visto inversiones calculadas con el precio escriturado, sin gastos de compra ni mobiliario. Si compras por 315.000 € pero gastas 26.500 € y 32.000 € adicionales, usar solo el precio de compra reduce la base de rentabilidad de 373.500 € a 315.000 € y eleva falsamente el ROI.

Licencia, comunidad y fiscalidad

Publicar sin licencia turística activa puede provocar retirada del anuncio, sanciones administrativas y meses sin ingresos. En la plantilla el campo de licencia admite Activa, En trámite o No disponible; no trates En trámite como permiso para operar. La comprobación documental debe hacerse antes de proyectar noches reservadas.

Repercutir una derrama o una cuota de comunidad sin identificar quién la paga también altera el resultado. Una comunidad anual de 1.200 € no es equivalente a una derrama extraordinaria de 4.800 €: la primera es un coste recurrente y la segunda puede cambiar la rentabilidad de un año concreto.

Por último, no confundas beneficio neto operativo con dinero disponible: el modelo no descuenta cuota hipotecaria, amortización de capital ni IRPF. Si decides con el ROI de la hoja, etiqueta la cifra como análisis antes de financiación e impuestos.

La plantilla funciona mejor si la actualizas con una fecha fija, no cuando llega el momento de comprar o presentar impuestos. Para un apartamento vacacional, el día 5 de cada mes es una buena rutina: ya tienes las reservas del mes anterior, la liquidación de la plataforma y las facturas principales.

Un cierre de quince minutos

• Actualiza ingresos y revisa que el precio medio por noche y la ocupación sigan siendo realistas.
• Introduce limpieza, suministros, comunidad, seguro, mantenimiento y otros gastos con su importe anualizado.
• Comprueba que la licencia, el seguro y las observaciones legales no hayan cambiado.
• Compara el ROI y el estado Rentable, Revisar o Baja rentabilidad con el mes anterior.

Si el seguro anual es de 420 € y solo llevas seis meses, no lo borres porque aún no se haya pagado mensualmente: registra el coste anual previsto. Así comparas apartamentos con el mismo criterio y no confundes calendario de pago con coste económico.

Cómo evitar que los datos se ensucien

Introduce porcentajes como 15% y no como 15; respeta las listas de comunidad autónoma y licencia, y no sobrescribas las columnas calculadas M, Q, R, T, V, W, AD, AF, AG, AH, AI, AJ y AK. La hoja Instrucciones identifica las celdas editables y explica que las filas llegan hasta la 101.

Una vez al trimestre, duplica los datos de soporte fuera del archivo o guarda una copia fechada antes de modificar supuestos. Dashboard no tiene tablas dinámicas ni gráficos nuevos, pero sí consolida inversión, ingresos, beneficio, gastos y rentabilidad de las filas preparadas.

Cuándo dejar el Excel

Si administras decenas de reservas diarias, necesitas calendarios, facturación, conciliación bancaria, mensajería y control de incidencias, esta hoja se quedará corta. Para una cartera pequeña de uno a diez apartamentos, mantener un cierre mensual disciplinado suele ser más sencillo que implantar un sistema complejo solo para conocer el ROI.