Cap rate Excel - Plantilla Gratis

1. Abre la hoja Instrucciones y revisa la definición de cap rate y NOI antes de introducir datos.
2. En Inmuebles, escribe en las celdas de entrada el ID, propietario o sociedad patrimonial, NIF, dirección, ciudad, referencia catastral y fecha de valoración.
3. Completa tipo de inmueble, superficie, valor de mercado, renta mensual y tasa de ocupación. La validación de datos limita los tipos disponibles y los porcentajes entre 0 y 100%.
4. Introduce los gastos anuales: IBI, cuota de comunidad, seguro, mantenimiento, gestión del alquiler y otros gastos deducibles.
5. Indica el cap rate objetivo y añade observaciones si necesitas justificar la valoración o una previsión de gastos.
6. Comprueba los resultados calculados en las columnas de ingresos brutos, gastos operativos totales, NOI, cap rate y evaluación.
7. Consulta Resumen para comparar la cartera, seleccionar un inmueble por su ID y revisar los datos agregados por ciudad.

El cap rate sirve al propietario que quiere saber qué rendimiento operativo produce un inmueble sobre su valor actual. No mide la rentabilidad del dinero aportado con hipoteca: compara el NOI anual con el valor de mercado, antes de intereses y amortización financiera.

Un análisis antes de comprar

Una pareja que estudia comprar un piso puede introducir el precio, la renta prevista y los gastos recurrentes antes de firmar arras. Si el inmueble cuesta 180.000 €, genera 10.200 € anuales de NOI, el cap rate es 10.200 / 180.000 = 5,67%.

La hoja Inmuebles recoge también ciudad, superficie, referencia catastral y fecha de valoración. La imagen 1 permite localizar rápidamente qué parte corresponde a datos introducidos y qué columnas son resultados calculados.

Seguimiento de una cartera

Un pequeño propietario con 3 viviendas puede revisar el cap rate después de la renovación anual de cada contrato, cuando cambia la renta o la ocupación. Para un piso alquilado por 850 € al mes con 95% de ocupación, los ingresos brutos serían 850 × 12 × 0,95 = 9.690 €.

Un administrador de fincas o una agencia puede usar la comparación por ciudad de Resumen para explicar por qué dos viviendas con rentas parecidas ofrecen rendimientos distintos. La imagen 2 muestra los indicadores globales, la consulta individual y el bloque de ciudades.

La fórmula de esta plantilla es cap rate = NOI anual / valor de mercado × 100. El NOI parte de los ingresos brutos anuales y resta los gastos operativos introducidos en Inmuebles: IBI, cuota de comunidad, seguro, mantenimiento, gestión del alquiler y otros gastos.

Ejemplo con un piso alquilado

Con una renta de 1.250 € al mes y una ocupación del 98%, los ingresos son 1.250 × 12 × 0,98 = 14.700 €. Si los gastos fijos suman 2.630 € y la gestión es del 6%, se añaden 882 €; el gasto operativo total es 3.512 € y el NOI asciende a 11.188 €.

Con un valor de mercado de 285.000 €, el cap rate resultante es 11.188 / 285.000 = 3,93%. Resumen calcula además el cap rate ponderado de la cartera mediante NOI total dividido entre valor total, una medida más útil que hacer una media simple cuando los inmuebles tienen valores muy distintos.

Diferencia frente al IRPF

El cap rate es un indicador de inversión, no el resultado fiscal del IRPF. En la declaración del modelo 100, el rendimiento del capital inmobiliario puede incluir gastos deducibles y una amortización fiscal del 3% sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el coste de adquisición, cuando proceda.

El alquiler de vivienda habitual puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo en los supuestos previstos. La hoja no calcula esa reducción ni sustituye la liquidación fiscal de Hacienda; tampoco incluye la cuota hipotecaria, porque el NOI se analiza antes de financiación.

El error que más distorsiona el cap rate es usar la renta mensual completa sin descontar meses vacíos. Con 900 € al mes, un año teórico son 10.800 €, pero una ocupación del 92% reduce el ingreso calculado a 9.936 €: una diferencia de 864 € que puede cambiar una decisión de compra.

Gastos olvidados en la ficha

Otro fallo habitual es dejar a cero el IBI, la comunidad o el mantenimiento porque todavía no ha llegado la factura. En un piso con 1.200 € de comunidad, 650 € de IBI y 500 € de mantenimiento, omitirlos infla el NOI en 2.350 € al año. Sobre un valor de 250.000 €, eso eleva artificialmente el cap rate en 0,94 puntos.

También se introduce el porcentaje de gestión como importe anual o se escribe 6 en lugar de 6%. La plantilla espera un porcentaje entre 0 y 1: 6% debe introducirse como 0,06. Si aplicas 6 como valor decimal, el gasto sería cien veces mayor y el NOI quedaría inutilizable.

Valoraciones que no resisten una revisión

Un valor de mercado desactualizado altera todo el resultado. Si mantienes 285.000 € cuando los comparables sitúan la vivienda en 310.000 €, un NOI de 11.188 € pasa de 3,93% a 3,61%. La diferencia importa al comparar una compra con un objetivo del 4,50%.

No confundas tampoco el cap rate con el rendimiento después de deuda. Una hipoteca de 180.000 € a 30 años al 3% TIN ronda 759 € mensuales; esa cuota afecta al flujo de caja del inversor, pero no se resta en el NOI de esta plantilla.

Para que el archivo no quede olvidado, fija una revisión el mismo día en que cobras la renta. El día 5 de cada mes puedes comprobar ocupación, renta efectiva y gastos extraordinarios; en enero actualizas IBI, seguro, comunidad y mantenimiento con los importes anuales.

Un cierre mensual sencillo

• Duplica el registro o actualiza únicamente los campos de entrada cuando cambie la renta.
• Revisa que los porcentajes de ocupación, gestión y objetivo estén entre 0 y 100%.
• Contrasta el valor de mercado con comparables, tasación, nota simple y referencia catastral.
• Anota en Observaciones cualquier reforma, derrama o cambio de contrato que explique una variación.

En la junta anual de una comunidad, incorpora la nueva cuota y las derramas previstas antes de comparar cap rates. Una comunidad de 24 vecinos con un presupuesto de 36.000 € supone 1.500 € por vivienda si todos los coeficientes fueran iguales; en la práctica debes usar la cuota de participación, no una división automática.

Cuándo dejar atrás el archivo

Excel funciona bien para un propietario con una cartera pequeña y revisiones mensuales. Cuando administras más de 100 inmuebles, necesitas conciliación bancaria, avisos de impago, liquidaciones a propietarios o permisos para varios usuarios, el salto a un software de gestión evita duplicar datos y mantener fórmulas manualmente.

Mientras la cartera siga dentro de las filas preparadas, Resumen permite revisar rápidamente el cap rate medio, el ponderado y los activos por encima del objetivo. La imagen 2 ayuda a convertir esa revisión en una reunión mensual de inversión.