Plan inversión inmobiliaria Excel - Plantilla Gratis

1. Introduce cada inmueble en Cartera, asignando un ID único, estado, tipo, dirección, municipio, provincia y referencia catastral.
2. Rellena precio de compra, gastos de adquisición, reforma inicial, financiación hipotecaria, tipo anual, plazo y renta mensual inicial. La plantilla calcula inversión total, capital aportado y cuota.
3. Completa crecimiento anual de renta, comunidad, IBI, seguro y tasa de ocupación. Usa los desplegables disponibles para estado, tipo de inmueble y propietario.
4. En Proyección 5 años revisa los parámetros de revalorización, mantenimiento, gestión inmobiliaria, ocupación, IRPF estimado y amortización fiscal. Después asigna cada ID a los años 2026, 2027, 2028, 2029 y 2030.
5. Comprueba por activo los ingresos efectivos, gastos deducibles, intereses, resultado antes de impuestos, flujo de caja anual, saldo hipotecario, valor de mercado y ROI anual.
6. Abre Resumen para ver inversión comprometida, capital aportado, financiación, ingresos acumulados, patrimonio neto y número de flujos negativos.
7. Antes de decidir una compra, cambia los supuestos de renta, ocupación, deuda y gastos y compara si el flujo de caja sigue siendo positivo.

El casero que empieza con un solo piso

Un propietario que analiza un piso de 285.000 € puede añadir 28.500 € de gastos de adquisición y 20.000 € de reforma. La inversión total asciende a 333.500 €; si financia 210.000 €, el capital aportado será de 123.500 €. En Cartera, la plantilla calcula estos importes sin que tengas que repetir operaciones.

Con una renta inicial de 1.450 € al mes, una ocupación del 95% y una cuota hipotecaria calculada sobre 25 años al 3,15%, el flujo mensual no se puede valorar mirando solo el alquiler. También entran comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión e impuestos. La imagen 1 muestra las columnas que obligan a incluir esos costes desde el principio.

El pequeño propietario que compra de forma escalonada

Si ya tienes tres viviendas y estudias una cuarta para 2027, necesitas saber si la nueva compra consume demasiado capital. La fecha prevista de compra, el estado En análisis y el capital aportado permiten ordenar la cartera antes de firmar arras o solicitar financiación.

La hoja Proyección 5 años sirve para comparar años, no para sustituir un cuadro mensual de tesorería. La imagen 2 organiza cada activo por ejercicio y proyecta renta, ocupación, gastos, deuda, valor de mercado y patrimonio neto hasta 2030.

La agencia y el análisis previo de una operación

Una agencia inmobiliaria puede utilizar el archivo para presentar escenarios a un inversor: un piso de Madrid, una vivienda en Barcelona o un activo en Sevilla. No es un CRM ni una base de datos de clientes, pero sí una ficha financiera homogénea para decidir qué operaciones pasan de En análisis a En cartera.

La pareja que va a comprar para alquilar también obtiene una cifra útil: cuánto dinero debe aportar y cuánta caja queda después de la cuota. Mi postura es clara: antes de mirar la rentabilidad bruta, exige que el flujo de caja anual soporte una ocupación inferior al 95%.

Compra, financiación y costes iniciales

En una vivienda de segunda mano, el ITP suele situarse entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Sobre un precio de 285.000 €, un 10% serían 28.500 €, exactamente el importe que aparece como ejemplo de gastos de adquisición en Cartera. En obra nueva, el comprador afronta normalmente IVA del 10% y AJD, además de notaría y Registro.

La plantilla no liquida impuestos de compraventa ni calcula una cuota fiscal personalizada. Sí separa precio, gastos y reforma, una decisión técnica correcta porque mezclar 333.500 € de inversión con 285.000 € de precio distorsiona el capital necesario y la rentabilidad.

Rentas, gastos e IRPF

La hoja Proyección 5 años utiliza un IRPF estimado del 19%, mantenimiento del 4% de los ingresos, gestión del 5% y amortización fiscal estimada del 3%. Son supuestos de cálculo, no una liquidación del modelo 100. En el IRPF, el alquiler genera rendimiento del capital inmobiliario y pueden ser deducibles comunidad, IBI, seguro, intereses, reparación y amortización con los límites legales.

Para vivienda habitual, la reducción general del rendimiento neto positivo es del 60% cuando se cumplen los requisitos aplicables. La amortización fiscal se calcula habitualmente al 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición de la construcción y su valor catastral, sin incluir el suelo. Por eso debes conservar el desglose del Catastro y de la escritura.

Contrato y documentación

La LAU fija una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica, con prórrogas en los términos legales. La fianza de vivienda es de una mensualidad y debe depositarse en el organismo autonómico; en uso distinto son dos mensualidades. Además, el certificado energético es necesario para alquilar o vender, y el IBI o los gastos repercutibles deben pactarse por escrito.

El error de confundir renta con caja

El fallo más caro que veo es aprobar una compra porque 1.450 € de renta parecen suficientes. Si la ocupación baja al 90%, los ingresos efectivos anuales son 1.450 × 12 × 0,90 = 15.660 €, no 17.400 €. Después todavía hay que descontar comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, intereses e impuestos.

En este archivo, la tasa de ocupación alimenta la rentabilidad bruta y la proyección calcula ingresos efectivos. Mi criterio es usar siempre un escenario prudente: si el resultado solo es positivo con el 95% de ocupación, la operación tiene poco margen.

La deuda que se introduce mal

Otro descuadre aparece al escribir como financiación el precio del inmueble y olvidar que los gastos y la reforma también exigen efectivo. En el ejemplo de 333.500 € de inversión total y 210.000 € de hipoteca, el capital aportado es 123.500 €, no 75.000 €. La función PMT calcula la cuota con interés anual dividido entre 12 y plazo multiplicado por 12.

También es un error tratar el saldo hipotecario como si fuera patrimonio. La proyección resta deuda estimada al valor de mercado para obtener patrimonio neto; si el valor sube un 3% anual, eso es una hipótesis, no dinero disponible para pagar la cuota.

Fiscalidad y documentación mal interpretadas

Aplicar automáticamente el 19% de IRPF a toda la renta puede sobreestimar o infravalorar el impuesto real. La hoja lo etiqueta como estimado, pero no sustituye el cálculo del rendimiento neto ni incorpora por sí sola la reducción del 60%, la situación personal o la imputación de rentas.

He visto propietarios perder una mensualidad de 850 € por no depositar la fianza a tiempo o asumir una sanción autonómica. También es frecuente repercutir el IBI al inquilino sin pacto escrito: aunque el importe sea 480 € al año, el problema contractual puede costar más que el impuesto. La documentación debe revisarse antes de firmar, no al presentar la renta.

Una rutina sencilla para no abandonar el archivo

Reserva una revisión el primer lunes de cada mes y otra al cierre de cada ejercicio. En la primera, comprueba renta cobrada, ocupación, comunidad, seguro e IBI; en la segunda, actualiza valor de mercado, saldo hipotecario y supuestos para el año siguiente. Así la previsión 2026-2030 se apoya en datos observados.

• Duplica mentalmente el cierre anterior: conserva los importes reales y cambia solo los supuestos que hayan variado.
• Usa los desplegables de estado y tipo para evitar nombres distintos como Piso, piso o vivienda.
• Revisa cada ID activo antes de añadir una nueva operación para no duplicar una compra.
• Comprueba en Resumen los flujos negativos y ordena su causa: vacante, cuota, reforma o gasto extraordinario.

Cuándo cambiar los supuestos

Actualiza la ocupación cuando tengas doce meses de historial. Si un inmueble de 1.450 € estuvo vacío dos meses, su ocupación real fue 10/12 = 83,33%, no 95%. Mantener el 95% sin evidencia convierte una proyección prudente en una previsión demasiado optimista.

Haz una revisión específica antes de renovar el seguro, aprobar una reforma o solicitar otra hipoteca. Una compra de 195.000 € en 2027 puede parecer asumible, pero debes sumar gastos, reforma, entrada y la cuota de los activos existentes.

Cuándo el Excel se queda pequeño

Para una cartera de uno a diez inmuebles, esta estructura suele bastar para el análisis anual. Si gestionas decenas de contratos, cobros mensuales, incidencias, vencimientos, fianzas y conciliación bancaria, el problema deja de ser la proyección y pasa a ser la operación diaria. En ese punto conviene un software de gestión inmobiliaria conectado con la contabilidad, manteniendo este Excel como modelo de inversión y escenarios.