Gestión reservas Excel – Plantilla Gratis (2026)
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Gestión de Inmuebles
Rentabilidad neta Excel - Plantilla Gratis
Calcula inversión, gastos, IRPF, beneficio y rentabilidad neta de hasta 100 pisos para alquilar. Incluye resumen y criterios fiscales orientativos.
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Esta plantilla Excel calcula la rentabilidad neta de un piso para alquilar comparando la inversión total con los ingresos, gastos deducibles e IRPF estimado. Incluye 100 filas operativas para inmuebles, ocupación, comunidad, IBI, hipoteca, amortización fiscal y beneficio final.
En la hoja Inmuebles introduces los datos amarillos y obtienes automáticamente la inversión total, los ingresos brutos anuales, el rendimiento después de gastos, el impuesto estimado y la rentabilidad bruta y neta. La imagen 1 muestra esta ficha completa; la imagen 2 corresponde al panel Resumen y la imagen 3 a las instrucciones.
Principales ventajas de esta plantilla Excel
- Calcula la inversión total sumando compra, ITP o IVA y AJD, notaría, reforma y mobiliario.
- Ajusta los ingresos a la ocupación estimada: una renta de 850 € al mes con un 95% de ocupación genera 9.690 € anuales.
- Incluye comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, suministros e intereses hipotecarios como gastos introducibles.
- Estima la amortización fiscal aplicando el 3% al menor entre el valor de construcción indicado y el coste de adquisición, según la fórmula del archivo.
- Calcula la base de IRPF, el impuesto estimado y el beneficio neto anual con el tipo marginal que introduzcas.
- Clasifica cada inmueble como Rentable, Revisar o Baja: el estado considera Rentable una rentabilidad neta igual o superior al 5%.
- Compara hasta 100 inmuebles desde un resumen con rentabilidad media, mejor activo, gastos por categoría y tres gráficos.
Guía paso a paso
- Abre la hoja Inmuebles y completa las celdas amarillas de cada fila: identificación, ubicación, adquisición, inversión inicial y renta.
- Introduce el porcentaje de ocupación entre 0% y 100%. Por ejemplo, 98% significa que el modelo descuenta aproximadamente 7 días sin cobrar.
- Registra los gastos anuales reales o previstos: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, suministros e intereses hipotecarios.
- Indica el valor de construcción estimado, el destino del alquiler y tu tipo marginal de IRPF. La hoja calculará amortización, base e impuesto.
- Revisa las columnas de resultado: inversión total, beneficio neto anual, rentabilidad bruta, rentabilidad neta y estado.
- Consulta Resumen para comparar activos, localizar el inmueble con mayor rentabilidad y ver el peso anual de cada gasto.
- Lee Instrucciones antes de cerrar el análisis y conserva facturas, recibos y justificantes para contrastar las estimaciones.
Funciones incluidas
Validación de datos para tipo de vivienda, destino del alquiler, ocupación y tipo marginal.
Fórmulas automáticas en las columnas de inversión total, ingresos brutos, amortización, gastos, beneficio e indicadores de rentabilidad.
Reducción orientativa del 60% cuando el destino seleccionado es Vivienda habitual.
Panel con número de inmuebles, inversión acumulada, ingresos brutos, gastos deducibles y beneficio neto.
Listado comparativo con ID, dirección, inversión, beneficio y rentabilidad neta de cada inmueble.
Tres gráficos en Resumen: rentabilidad por inmueble, ingresos y determinados gastos, y distribución de gastos.
Formato de euros, porcentajes y fechas, filtro automático y panel inmovilizado para trabajar con muchas filas.
Quién necesita calcular la rentabilidad neta antes de alquilar
La hoja está pensada para el casero que compra un piso, el pequeño propietario con tres viviendas y la agencia que compara oportunidades para un cliente. El momento adecuado es antes de firmar las arras, al terminar una reforma o durante el cierre anual de diciembre, cuando ya conoces buena parte de los gastos.
Una cuenta que evita confundir renta con beneficio
Supón un piso de Madrid comprado por 195.000 €, con 11.700 € de ITP, 2.200 € de notaría y registro, 2.500 € de reforma y 1.800 € de mobiliario. La inversión total asciende a 213.200 €. Con una renta de 1.450 € y ocupación del 98%, los ingresos brutos anuales son 17.052 €.
La rentabilidad bruta aproximada es 17.052 / 213.200 = 8,00%, pero no es lo que realmente queda. Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, intereses y amortización reducen el rendimiento; después se aplica el IRPF estimado. Mi postura es clara: para decidir una compra utiliza la neta, y deja la bruta solo para ordenar rápidamente los anuncios.
Qué muestra cada imagen
La imagen 1 muestra Inmuebles con campos desde ID y referencia catastral hasta ingresos, gastos, beneficio y estado. La imagen 2 enseña Resumen, con la inversión acumulada, la rentabilidad media, el mejor inmueble y gráficos. La imagen 3 muestra Instrucciones, donde se separan datos editables y cálculos automáticos.
Qué cifras fiscales incorpora la plantilla para España
El modelo reproduce una estimación de rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. La hoja suma comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, suministros a cargo del propietario, intereses hipotecarios y amortización fiscal en Total gastos deducibles.
Amortización y reducción aplicable
La amortización estimada utiliza el 3% sobre el menor valor introducido entre el valor de construcción y el coste de adquisición, limitado por la fórmula del libro. En el alquiler de vivienda habitual, el archivo aplica una reducción del 60% sobre el rendimiento positivo antes de calcular el impuesto orientativo; el tipo marginal de la columna correspondiente lo introduces tú.
Ejemplo: si un piso produce 10.200 € al año y acumula 4.000 € de gastos deducibles, el rendimiento antes de IRPF es 6.200 €. Con reducción del 60%, la base estimada sería 2.480 €; con un tipo marginal del 30%, el impuesto orientativo sería 744 €. El beneficio neto del modelo quedaría en 5.456 € antes de otros ajustes personales.
Impuestos de la compra y documentación
En vivienda usada se suele soportar ITP, normalmente entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. En obra nueva pueden intervenir IVA del 10% y AJD, por lo que la plantilla exige introducir el importe real en vez de imponer un tipo.
La hoja no sustituye el modelo 100 de la Agencia Tributaria. Tampoco incluye fianza como ingreso ni como gasto: en vivienda habitual suele ser una mensualidad y debe depositarse en el organismo autonómico que corresponda.
Dónde se descuadra el resultado neto y cuánto puede costar
El error más caro suele ser llamar rentabilidad neta a la renta anual dividida entre el precio de compra. Si compras por 180.000 € y pagas 14.000 € entre impuestos, reforma y mobiliario, dividir 12.000 € de renta anual entre 180.000 € da 6,67%; sobre una inversión real de 194.000 €, baja al 6,19% antes de gastos.
Gastos que se olvidan en la previsión
Un propietario que omite 600 € de comunidad, 450 € de IBI y 300 € de seguro sobreestima el beneficio en 1.350 € anuales. En el libro, esos importes se introducen por separado para que Resumen muestre el coste acumulado y no se escondan dentro de una cifra imprecisa.
También falla la ocupación. Una renta de 850 € durante doce meses son 10.200 €, pero con un 90% de ocupación los ingresos calculados bajan a 9.180 €: 1.020 € menos antes de reparar una avería o pagar una agencia.
Fiscalidad mal introducida
Aplicar el 60% a cualquier alquiler, introducir como gasto la fianza o amortizar sin revisar el valor de construcción puede alterar la base del IRPF. La plantilla marca la reducción solo al seleccionar Vivienda habitual, pero el tipo marginal y los importes siguen siendo datos que debes justificar.
Otro descuadre habitual es olvidar intereses hipotecarios. En una financiación de 180.000 € al 3% TIN, el primer año puede concentrar varios miles de euros de intereses; dejar la columna vacía infla artificialmente la rentabilidad. Prefiero una previsión prudente con facturas y recibos que una rentabilidad atractiva imposible de defender.
Cómo convertir el cálculo en una rutina anual de alquiler
La plantilla funciona mejor si la actualizas el mismo día que revisas el cobro de la renta. Para un casero con un piso, reserva diez minutos el día 5 de cada mes; para tres viviendas, haz un cierre trimestral y una revisión completa cada diciembre.
Un cierre sencillo para no abandonar el archivo
- Guarda facturas de comunidad, IBI, seguro y reparaciones en carpetas con el ID del inmueble.
- Actualiza ocupación y renta cuando se renueve el contrato, no cuando llegue la declaración de junio.
- Duplica tus previsiones fuera del archivo o conserva una copia fechada antes de modificar importes.
- Usa los filtros de Inmuebles para localizar estados Revisar y Baja antes de aceptar una nueva reforma.
En Resumen puedes comprobar si la rentabilidad media cae, si los gastos de mantenimiento se disparan o si un activo concentra demasiado capital. Por ejemplo, si una comunidad de 24 vecinos aprueba una derrama de 36.000 €, tu cuota no debe repartirse automáticamente a partes iguales: debe seguir el coeficiente de participación y registrarse como coste extraordinario cuando corresponda.
Cuándo pasar a un programa de gestión
Con uno o tres pisos, las 100 filas preparadas y el cierre anual suelen bastar. Cuando gestionas decenas de contratos, recibos, incidencias y renovaciones, Excel deja de ser el lugar adecuado para controlar vencimientos y documentos; entonces necesitas software inmobiliario con usuarios, avisos y trazabilidad, manteniendo este libro para comparar inversiones.